Divorce et immobilier : racheter la part de l'autre (soulte)
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Lorsqu'un des époux souhaite conserver la maison ou l'appartement acheté à deux, il doit racheter la part de l'autre. Cette somme s'appelle la soulte. Elle se calcule sur la valeur nette du bien, se finance le plus souvent par un prêt, et s'accompagne de frais dont le montant surprend. Voici le calcul, un exemple chiffré, les coûts annexes et les solutions quand le rachat n'est pas possible.
Qu'est-ce que la soulte ?
La soulte est la somme que verse l'époux qui garde le bien à celui qui s'en dessaisit, pour compenser la différence entre la valeur de ce qu'il reçoit et celle de sa part. Elle est fixée dans l'acte de partage, chez le notaire, et son paiement rend l'attributaire seul propriétaire. Tant qu'elle n'est pas payée, le bien reste en indivision et l'ex-époux conserve ses droits dessus.
La soulte ne se limite pas à l'immobilier : elle sert à équilibrer tout partage inégal, mais c'est pour le logement qu'elle atteint les montants les plus élevés.
Comment est évaluée la valeur du bien ?
Par accord entre les époux, ou à défaut par un expert. L'estimation d'une agence a une valeur indicative ; en cas de désaccord, une expertise amiable contradictoire, ou une expertise judiciaire ordonnée par le juge, fixe la valeur. La date qui compte est celle du partage, la plus proche possible de l'acte. Une maison évaluée au moment de la séparation puis partagée deux ans plus tard sera réévaluée, à la hausse comme à la baisse.
Si l'un des époux a financé des travaux avec des fonds propres, ou si l'un a remboursé seul le prêt après la séparation, il a droit à une récompense ou à une créance qui vient s'imputer sur le calcul. Conservez factures et relevés.
Le calcul de la soulte, avec un exemple
Le principe : valeur du bien, moins le capital restant dû sur le prêt, égale la valeur nette ; la soulte est la part de cette valeur nette qui revient à l'époux qui part. Pour un bien commun détenu à parts égales, c'est la moitié.
Maison évaluée 320 000 €, capital restant dû 120 000 €. Valeur nette : 200 000 €. Chaque époux a droit à 100 000 €. Celui qui garde la maison reprend seul le prêt de 120 000 € et verse une soulte de 100 000 € à l'autre. S'il avait apporté 40 000 € de fonds propres justifiés à l'achat, une récompense de 40 000 € revalorisée lui serait due avant le partage, et la soulte baisserait d'autant, à 80 000 € environ.
Financer le rachat de soulte
Le plus souvent par un prêt de rachat de soulte, qui reprend le capital restant dû et finance la soulte. La banque examine le dossier comme un nouveau crédit : revenus de l'attributaire seul, taux d'endettement, reste à vivre. L'ancien prêt commun doit être soldé ou faire l'objet d'une désolidarisation, par laquelle la banque libère l'époux qui part de son engagement. Sans désolidarisation, il reste co-emprunteur et responsable des échéances, même après avoir touché sa soulte. Le paiement peut aussi être échelonné dans la convention de divorce, avec des garanties.
La banque n'est pas obligée d'accepter de libérer un co-emprunteur. Elle le fait si l'attributaire présente des revenus suffisants seul. Obtenez son accord de principe avant de signer le partage.
Droit de partage et frais de notaire
L'acte de partage supporte le droit de partage, un impôt calculé sur la valeur nette de l'actif partagé. Pour les divorces et les séparations, son taux est de 1,1 % depuis le 1er janvier 2022, contre 2,5 % auparavant. S'y ajoutent les émoluments du notaire, proportionnels à la valeur du bien, la contribution de sécurité immobilière et les frais de publication. Pour la maison de l'exemple, comptez environ 2 200 € de droit de partage sur 200 000 € de valeur nette, plus les émoluments.
Les partages de biens meubles et immeubles entre copropriétaires, cohéritiers et coassociés sont assujettis à un droit d'enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 2,50 %. Ce taux est réduit à 1,10 % pour les partages des intérêts patrimoniaux consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture d'un pacte civil de solidarité.
Si aucun des deux ne peut racheter
Trois issues. La vente du bien, et le partage du prix net après remboursement du prêt : c'est la solution la plus simple quand aucun des époux ne peut emprunter seul. Le maintien temporaire de l'indivision, par une convention d'indivision notariée qui fixe qui occupe le bien, qui paie quoi, et pour combien de temps, souvent jusqu'à la majorité des enfants. Ou l'attribution du logement à un époux avec paiement différé de la soulte, garanti par une hypothèque. Le juge peut aussi attribuer le bail ou le logement au parent qui garde les enfants, dans le cadre de la prestation compensatoire ou des mesures relatives aux enfants.
La soulte est la moitié de la valeur nette du bien, corrigée des récompenses. Elle se finance par un prêt de rachat, sous réserve que la banque libère l'époux qui part. Le droit de partage est de 1,1 %. Sans possibilité de rachat, vente, indivision organisée ou paiement différé.
Questions fréquentes
Puis-je continuer à habiter la maison sans payer de soulte ?
Oui, en indivision, mais vous devrez une indemnité d'occupation à votre ex-conjoint pour la période où vous occupez seul un bien qui lui appartient pour moitié, sauf accord contraire ou décision du juge.
La soulte est-elle imposable pour celui qui la reçoit ?
Non. Elle n'est pas un revenu mais la contrepartie de sa part. Seule la plus-value immobilière peut être due sur la part cédée si le bien n'était pas la résidence principale.
Qui paie les frais de notaire du partage ?
Sauf accord contraire, les frais sont partagés par moitié entre les époux. La convention de divorce peut prévoir une autre répartition.
La permanence vous aide à chiffrer la soulte et à préparer votre dossier de financement avant de rencontrer le notaire.